保租房如何實現運營閉環？全經聯發布全新解決方案

保障性租賃租房是城市新市民、青年人實現安居的關鍵保障，事關民生基礎、社會穩定，有助于房地產健康發展、消費升級，促進城鎮高質量發展，意義重大。自2021年6月24日國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》國辦發〔2021〕22號文件啟動至今，各地陸續出臺目標任務、支持措施；到2022年4月深圳首單保租房REITs申報，建立市場預期、培育市場主體，力度可謂不小。

至今，出臺的保租房相關政策、行動方案等對市場信心的建立和支持都有驅動作用，但在高度不確定性的大環境下，沒有保障房切實可實現的一定的運營收益、衍生價值、通暢的退出通道，市場主體就難以下定決心進入（畢竟不是每家企業都能實現在深圳的人才安居集團REITs樣板項目99%出租率及租金水平），難以保證保障房在市場競爭機制下的優勝劣汰，為新市民、青年人提供優質的保租房供給。為此，全經聯智庫以全經聯幸福產業運營理論為支撐，于近日發布解決方案，對保租房健康運營的關鍵問題予以解答。

一、核心問題

二、解決方案全經聯針對核心問題，提出“全經聯幸福社區”保租房運營解決方案。

（一）內涵

“全經聯幸福社區”保租房運營解決方案以“以人為核心”“運營閉環”為原則，以城市新市民、青年人為終端用戶，以數字經濟為引擎，以幸福產業為內容，以運營為價值閉環，以全經聯產業生態為支撐，為終端用戶提供實現其獲得感、幸福感、安全感的幸福家園，幫助開發運營企業打造可持續經營的價值資產，助力政府拉動居民消費、推動產業升級、促進城鎮高質量發展。

（二）價值

（三）服務

圍繞居民不同層次的需求提供“居食行康學業游購娛”全場景服務。

三、運營模式

（一）運營主體及團隊

保租房運營主體可由開發建設商自建，提升自身的服務運營能力、轉型升級；其次可選擇與市場專業團隊合資組建保租房運營公司。目前首批保租房開發及運營主體主要是央企或地方國企，開發建設由自身企業承接，運營交給旗下物業公司開展，少量的委托給市場化機構運營（如公寓運營商）。

1.保租房運營商自有團隊核心職能板塊

社群運營+內容研發+產業IP鏈接+資產管理+數字化+融財稅+人力行政。

2.外部協同的產業合作伙伴

全經聯圍繞居民不同層次需求提供“居食行康學業游購娛”全場景服務的部分全經聯幸福產業IP及成員企業如下：

（二）運營平臺

全經聯幸福社區保租房解決方案幸福產業運營云平臺示意圖

（三）運營流程

用戶調研——社群運營——數據分析——用戶畫像——運營模擬——規劃設計——投資建設——服務運營——退出

（四）收益與成本概況

1.收益

租金+物業管理服務+居民消費升級服務+廣告+產業合作伙伴入駐公共空間經營收入分成+產業IP孵化收益+資產增值

2.成本費用

土地+建設+稅費+融資+人力+管理

四、典型案例

全經聯幸福產業IP“窩趣公寓”廣州西門口地鐵輕社區、城品·窩趣公寓等。

全經聯幸福產業IP“金牌管家”服務北京北投城市運營管理有限公司、物業公司、智慧物業大腦及運營項目。

全經聯幸福產業IP“裝庫科技”攜手京東，共同服務運營中鐵置業吉林、遼寧項目。

保租房要實現以人為本、運營閉環，成為有持有價值的經營資產，創新之路才剛剛開始，也歡迎更多的企業、城鎮加入保租房產業運營商的團隊，共同推動保租房健康發展，為新市民、青年人提供幸福社區、心靈家園。（作者 段與楊 圖源 全經聯）